カテゴリ：センチュリー21コラム / 投稿日付：2024/04/22 19:43
千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしているセンチュリー21トクスイ不動産より
前回に引き続き「住宅ローンの審査基準」というテーマでお話をいたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。
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住宅ローンの審査基準
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住宅ローン審査基準の解説記事を全３回に分けてお届けしています。
前回、第１回目は「担保評価」。物件に対するチェックについてお話いたしました。
今回は、返済比率の解説をしていきます。
この返済比率は、申込者の返済能力として、ローン審査の最重要ポイントであり、一番初めの関門です。
返済比率（返済負担率）とは、年収に占める年間返済額の割合をいいます。
具体的には「住宅ローン年間返済額（毎月返済額×１２カ月）÷年収×１００」となります。
例えば住宅ローンの毎月返済額が１０万円で年収が５００万円の場合、（１０万円×１２ヶ月）÷５００万円×１００＝２４％となります。
この年収とは会社員であれば源泉徴収票の支払金額、つまり社会保険料や所得税などを差し引く前の「税込み年収」です。
返済比率が基準を超えると、返済不能に陥るリスクが高いと判定され、融資不可または減額とされます。
この返済比率の基準は金融機関や住宅ローンの種類によって異なりますが、概ね３０～３５％程度です。
例えば、フラット３５は年収５００万円の場合は３５％以下が基準となります。
そのため「年収５００万円×３５％」＝年間１７５万円が年間返済額の上限、１７５万円÷１２カ月＝約１４万５千円が毎月返済額の上限となります。
したがいまして、毎月返済額が１４万５千円をオーバーするようなローン金額の借入れは不可ということになります。
では、毎月１４万５千円の返済で、いくら借りられるでしょうか。
金利を仮に１.３３％（フラット３５の例）、返済期間３５年でシミュレーションすると約４８６０万円になります。
民間住宅ローンの返済比率は金融機関により基準が異なります。
また金利についても、実際の適用金利ではなく審査金利（４％など）により計算するところもあります。
審査基準の金利が高いほど借入可能額は少なくなります。
また、返済比率の計算は、住宅ローン以外の借り入れがあればその返済額も含めます。
例えば自動車ローンや教育ローン、クレジットカードでリボ払いなどは返済額に加算されます。
返済比率は、借入限度額をチェックする指標ですが、借入可能額＝無理なく返済できる額、ではありません。
史上最低水準にある適用金利を基準にすれば多額の借入れが可能になりますが、将来の金利上昇も考慮したうえで、
出来るだけリスクを負わない返済計画を立てなければなりません。
また、将来の収入の変化、お子様の進学や親の介護など、それぞれのライフイベントを見据えた資金プランを考えることが大切ですね。
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いかがでしたでしょうか。
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