センチュリー21コラムの記事一覧｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店のスタッフ日記｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【リノベーションの魅力】というテーマについてお話いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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リノベーションの魅力
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我が国の住宅施策は、今までの「スクラップ＆ビルド」と言われる新築中心の住宅市場から、中古住宅流通によるストック型の住宅市場へと大きく転換しました。
そして、中古住宅流通市場拡大のためには、リフォームやリノベーションにより中古住宅の魅力を高めることが重要であることから、国土交通省を中心に、リフォーム市場拡大のための様々な施策が行われています。
さて、国土交通省の資料をみますと、リフォームとリノベーションの違いについて言及されています。
「リフォーム」は、新築時の目論みに近づく様に復元する（修繕）であり、「リノベーション」は、新築時の目論見とは違う次元に改修する（改善）といいます。

少しわかりやすく言い換えると、リフォームは「新築時の状態に復元する」という意味合いですが、リノベーションは復元に限らず「違う次元」つまり「新たな価値を与える」という意味になります。
既存の住宅を住む人のライフスタイルや好みに合わせてつくり変え、新たな価値を与える改修がリノベーションなのです。
間取りやデザインのみではなく、耐震補強や断熱工事などの機能性を向上させるような改修や通常のリフォームよりも大規模な改修工事などもリノベーションに含みます。

例えば、ファミリー向けの３ＬＤＫを２人暮らしに合った１ＬＤＫに変更する、趣味のための広い土間や、シアタールーム、ホームパーティを楽しめるような空間を創り出すこともできます。
戸建のみならずマンションについても、スケルトン（骨組み）の状態にしてフルリノベーションすれば水回りから間取りまで、オリジナリティあふれる住空間を実現することが可能です。

コロナ禍の影響で、家族の在宅時間が増えて、生活スタイルの変化を余儀なくされました。
家で過ごす時間をいままで以上に大切にしたいと考える人が増えるなか、リノベーションは、家族が居心地よく過ごせる快適な住空間を手に入れる手段としてとても魅力的だと思います。
アイディア次第で家族の希望を叶えるのがリノベーションの魅力ですね。
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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は【ハザードマップ】というテーマについてお話しします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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ハザードマップ
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ハザードマップは、主に市町村が作成・公表している自然災害の被害予測図です。
危険箇所や避難場所などを地図上に可視化することで、地域住民の防災に役立てます。

例えば、自宅の位置が、近くの河川が氾濫した場合に浸水深さが１ｍとなる地域内にあることを予め知っていれば、
浸水被害に対する備えをしておくことができ、また実際に災害が発生した時にスムーズに避難や情報伝達を行うことが可能になります。

最近、全国で豪雨などによる水害が頻発していることを受けて、２０２０年に宅建業法が改正されて、
宅建業者は、重要事項説明において、買主等に市町村が作成した水害ハザードマップを提示して対象物件の所在地を説明することが
義務化（宅建業法第３５条第１項の重要事項説明の対象項目に追加）されました。戸建、マンション、新築、中古を問わず全ての不動産取引が対象とされています。

買主は、契約の前に、最新の水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップの提示を受けて、
対象物件の概ねの位置を示してもらい、水害リスクを把握したうえで、取引をするかどうかの判断ができます。

ハザードマップには、主に河川の堤防が決壊した際の浸水想定区域およびその際の浸水の深さを示した「洪水ハザードマップ」、
川への排水ができなかったり、排水路の整備が不十分である場合に生じる被害を想定した「内水（ないすい）ハザードマップ」、
台風や発達した低気圧が海岸地域を通過する際に生じる海面の高まりを示した「高潮（たかしお）ハザードマップ」があります。

その他、市町村によっては、巨大地震で発生した津波により想定される浸水範囲と浸水深等を示した「津波ハザードマップ」、
土石流やがけ崩れなどの危険性がある地域を示した「土砂災害ハザードマップ」、「火山ハザードマップ」や「地震防災危険マップ」、
「液状化マップ」など、地域・地勢に応じて様々な防災マップが作成されています。

全国のハザードマップを閲覧できるポータルサイトもあります。購入希望エリアの自然災害リスクをご自身で確認してみてはいかがでしょうか。
（https://disaportal.gsi.go.jp/index.html）

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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より、今回は【セットバックとは？】というテーマについてお話をします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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セットバックとは？
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建築基準法では、「4m以上」の幅員を持つ道路に2m以上接していなければ、家を建てることができない決まりが設けられています。
この仕組みは「接道義務」と呼ばれ、防災上の安全を確保するうえでとても重要な決まりです。
というのも、火災などが起きたときに備えて、住宅の目の前まで消防車が入れるスペースを確保し、素早い鎮火と延焼の防止が行えるようにする必要があるのです。

セットバックとは、この接道義務を果たすために、「道路の境界線を自分の土地の敷地側に後退させること」を指します。
住宅が密集する都市部では、接面道路の幅が4m以下である土地も少なくありません。
そうした土地で新しく建物を建てるときには、セットバックを行って、道路を広く確保する必要があるのです。

セットバックの幅については、向かい合う土地の状況によって大きく2つのパターンに分けられます。
1つ目は、道路の向こう側がこちらと同じように宅地である場合です。
このケースでは、それぞれが道路の中心線から2mずつの幅を確保する必要があります。
この場合、たとえばもともとの道路幅が3mであった場合は、どちらも0.5mずつ後退させることとなるのです。

もう1つのパターンは道路の向こう側が川や線路、崖になっているケースです。
この場合は、宅地側の後退のみで4mの幅を確保しなければなりません。

そのため、もともとの道路幅が3mであった場合には、境界線を1m下げる必要があります。
具体的なセットバックの幅については、不動産情報に記載されていることも多いので、事前に詳しく目を通しておくことが大切です。

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"千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より前回に引き続き、【購入物件の周辺環境】というテーマについてお話します。
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購入物件の周辺環境②
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「住生活総合調査」では、居住地域を「木造住宅密集地」、「ニュータウン」、「その他の市街地」、「市街地以外」の ４類型に分けて地域類型ごとに集計したデータを見ることができます。

① 住宅及び居住環境の総合的な評価

住宅及び居住環境に対する総合的な評価に関する不満率を見ると、「市街地以外（農山漁村等）」を除くと「木造住宅密集地」が 最も不満率が高く、「その他の市街地」・「ニュータウン」の順となっています。
個別要素ごとの不満率については、木造住宅密集地では、「周辺からの延焼のしにくさ」が 最も高く、次いで「高齢者への配慮(段差がない等)」・「地震時の安全性」です。

ニュータウン居住者の不満率については、とくに分譲時期が昭和４５年以前のニュータウンについては「日常の買物などの利便」「医療・福祉・文化施設などの利便」など日常生活が不便であることに対する不満が強いことが結果に現れています。

住まい探しをされる皆さんが重視する居住環境の項目はそれぞれ異なると思います。
地域の環境に関する情報は、インターネットによって集めることもできますが、やはり現地に何度も足を運んで自分で確かめることが大切です。

例えば、休日には静かな環境だったところが平日は近くの工場や道路からの騒音がうるさい。
または、昼間は静かだったところが、夜間には貨物電車が通貨することで騒音が発生するなどの例もあります。
気に入った物件が見つかれば、時間や曜日を変えて、現地に足を運んでみてください。
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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【購入物件の周辺環境】というテーマについてお話いたします。
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購入物件の周辺環境
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マイホームを購入するという事は建物と一緒に居住環境も購入することになります。
いかに建物が立派でも、環境が合わなければ、住生活の満足度が下がってしまいます。

国土交通省は、５年に一度、「住生活総合調査」をホームページ上で公表しています。
居住環境を含めた住生活全般に関する実態や居住者の意向・満足度等を総合的に調査した結果です。

居住者の現在の住まいに対する満足度や今後の住まい方の意向など、多岐にわたる項目のアンケート調査の結果を知ることができるものです。
直近の調査結果（平成３０年）によりますと、「住宅及び居住環境に関して重要と思う項目」では、「治安」が 39.8%と最も高く、
次いで「日常の買物などの利便」が 36.6%、「日当たり」が 34.3％、「地震時の安全性」が 33.7%、「通勤・通学の利便」が 28.2%となっています。

「治安」というのは平穏で穏やかな環境をいい、防犯性に限らず、災害に対する安全性も含みます。
地域の治安に関する情報は、警視庁や自治体がインターネットで公表している犯罪情報マップや交通事故発生マップなどで、過去の犯罪や交通事故の発生場所を確認することができます。

水害など自然災害のリスクについては自治体が公表しているハザードマップで確認することができます。
ハザードマップ（防災マップ）とは、「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図」であり、各自治体が調査・公表しています。地域によっては、洪水・津波・高潮・土砂災害のみならず、地震・火山活動など地域に応じた様々なマップが作成されています。
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センチュリー21トクスイ不動産より前回に引き続き、【重要事項説明書の記載内容と注意点】というテーマについてお話しします。
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重要事項説明書の記載内容と注意点②
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前回は、重要事項説明書のチェックポイントとして、土地・戸建・マンションに共通する主な項目を解説しました。
今回は、マンション（区分所有建物）に特有のチェックポイントです。
項目ごとに見ていきましょう。

(6) 敷地利用権・・
建物の敷地として利用する権利が所有権なのか、借地権などの利用権かを確認をします。
定期借地付きマンションなどは、借地権が地上権か賃借権か、対象面積、存続期間、区分所有者の負担する地代・賃料等の額について説明を受けます。

(7)共用部分に関する規約の定め・専有部分の利用の制限・・
マンションは、自分が所有する部屋などの専有部分と、廊下やエントランス、集会室など区分所有者全員で共有する共用部分があります。
マンション管理規約から、共用部分の場所や種類、持ち分の割合などを確認します。

また、共同住宅の性質上、自分が所有する住戸（専有部分）であっても、その利用について、共同生活のルールを守らなければなりません。
例えば、住戸を事務所や教室として利用できるか否か、ペットを飼えるか、ピアノ演奏しても大丈夫か、リフォーム工事の制限などのルールです。

さらに、例えば「ペット飼育可」であれば、体のサイズや頭数などの具体的な制限内容について、管理規約や使用細則などを確認するべきでしょう。
また、共用部分でありながら特定の人のみ使用できる専用使用部分があります。住戸のバルコニーや専用ポーチ、専用庭などです。
誰が使用できるのか、費用の有無などを確認します。

(8)修繕積立金と管理費・・
区分所有者が負担する月々の修繕積立金と管理費はいくらか、滞納はないか、その他毎月必要な費用などを確認します。
また、自身が負担する費用のみならず、マンション全体の財務状況を確認することが大切です。
これまで積み立てられてきた修繕積立金の総額や滞納金の総額などです。

また、過去に大規模修繕のため金融機関から工事費用の借入れをして、その返済がまだ終わっていないケースもあります。
管理組合の債務は、最終的に区分所有者の負担となりますので、借入金の有無についても確認してください。

さらに、今後の管理費や修繕積立金の値上げ予定、修繕などのために一時金の徴収予定などの説明を受けます。

(9)大規模修繕計画・・
今後の大規模修繕の予定や過去の大規模修繕の実施時期やその内容マンション維持管理の状態を知る重要なチェック事項です。

(10)管理の委託先・委託内容・・
マンションの管理は建物の資産価値を維持するうえでは非常に重要なポイントです。
管理会社や委託内容を確認してください。

以上、２回にわたり重要事項説明書の主なチェックポイントを説明しました。
すべて購入判断に影響する重要な項目です。
不明な点や疑問点は、どんな小さなことも遠慮せずに担当者にご質問を頂戴できればと思います。
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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より前回に引き続き、【不動産売買契約書の記載内容と注意点】というテーマについてお話いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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不動産売買契約書の記載内容と注意点②
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前回は①売主の契約不適合責任について解説をしました。
今回は②融資利用の特約について説明をします。

融資利用の特約（ローン特約）は、売買契約締結後に申込みをした住宅ローンについて、
期日までに承認が得られない、または否認されたときに、買主が売買契約を解除して、手付金も返金してもらえる条項です。

標準的な売買契約書の条文は次の通りです。

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第〇〇条　買主は、売買代金に関して、表記融資金を利用するとき、本契約締結後すみやかにその融資の申込みて続きをします。
2　表記融資承認取得期日までに、前項の融資の全部または一部の金額につき承認が得られないとき、または否認されたとき、買主は、売主に対し、表記契約解除期日までであれば、本契約を解除することができます。
3　前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。
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注意すべき重要なポイントは２つ。
【注意点その１】契約書記載の金融機関に申込みしないと融資利用特約が適用されない。
予定していた銀行よりも、他行の金利が低い・・などの理由で、契約締結後に契約書記載と異なる金融機関に申し込みをして、もしも融資が否認されたとき、ローン特約が使えません。

買主からの解除は認められません。融資利用特約が買主保護の特約である反面、売主は解除により不測の損害を被るおそれがあるため、公平のために、解除の対象となる融資を特定する趣旨です。

契約後にトラブルのないように、金融機関名・取扱支店名、融資金額等を契約書に明記しておくべきです。

【注意点その２】売買契約締結後、買主の融資申込み手続きが遅れたことで期日までに承認が得られないときは融資利用特約を適用することができない。

融資利用の特約で解除の要件となる「融資の承認が得られなかったとき」とは、融資が不承認となった結果について買主に責任がないことが必要となります。

買主が故意に融資申込みを怠った場合のみならず、多忙などの理由により申込み手続きに誠実かつ迅速に取り組まなかった場合には、融資利用特約による解除は認められません。

買主は、すみやかに金融機関に融資申込みを行い、融資承認を得て決済ができるように誠実に手続きを進めなければなりません。

買主様がすみやかに融資申込み手続きを行えるように当社にてサポートします、安心してお任せください。
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購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は前回に引き続き、【希望時期に入居！不動産購入のスケジュール】というテーマについて解説いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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希望時期に入居！不動産購入のスケジュール②
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２．中古物件の場合

中古住宅は売主の引渡し希望日により、スケジュールが異なってきます。
例えば、売主様の事情によって「引渡しは契約後３カ月後」「〇月末以降に引渡し」など、引渡し時期を売却の条件としているケースがあります。

自宅を売却した売主が次の新居に移るまでの猶予期間を必要とする場合などです。

また、中古物件の場合、買主が引渡しを受けてからリフォーム・リノベーションをするケースについては、リフォーム工事の内容・期間など、リフォーム会社と打ち合わせをした上で入居までのスケジュールを組むことになります。
以上は、一般的なケースの説明ですが、お客様または物件によってスケジュールは異なります。
当社のスタッフにお客様の希望入居時期をお伝えいただければ、最適なスケジュール計画をご提案いたします。お気軽にご相談ください。
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希望時期に入居！不動産購入のスケジュール①
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住まい探しをされている方の多くは、結婚や子供の入学、親との同居など、それぞれのライフイベントに合わせた、希望の入居時期があると思います。
今回は、皆さんがベストのタイミングで新しい生活のスタートをきれますように、新築物件と中古物件に分けて、一般的な入居のスケジュールを整理しました。

１，新築建売住宅を購入する場合

建売住宅は、注文住宅に比べると、契約から引き渡し・入居まで最短期間で済ませることが可能です。
ただし、注意すべき点があります。
例えば、建物が完成している新築物件は「即入居可」などと広告表示されています。
ただし、「即」といっても、契約から引き渡しまでは少なくとも１カ月程度の期間がかかります。

物件を気に入ってから、住宅ローンの事前審査、購入申込み、売主との条件調整を経て売買契約締結まで、少なくとも１～２週間の時間を要することが多いでしょう。
売買契約締結後、住宅ローンの本申し込みから審査が下りるまでおよそ１０日から２週間程度。
それから金融機関と金銭消費貸借契約（ローン契約）を締結後、１～２週間くらい後の日程で残代金決済・引渡しを行います。
残代金決済のときに、物件のカギを受け取りますので、その日以降はいつでも、引越しして新居に住むことができます。

建売住宅の販売は、建物が完成している物件ばかりではありません。
建築工事中の物件や未だ工事に着工していない未完成物件を販売しているケースはとても多いです。
広告などで「〇月完成予定」などと表示される物件です。
建築プランが確定して、役所の建築確認を受けた後は、未完成物件であっても、購入契約をすることが可能です。

契約のときに、完成時の間取り・仕様などの説明を受けたうえで契約します。
契約後は、完成物件と同じ流れになります。
予定の建物完成時期に合わせて、決済・引渡しの日を決めることになります。
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不動産契約からお引き渡しまで②
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④売主との条件調整
担当者は、購入申込書を持って、買主となるお客様に代わって売り主に対して購入希望条件の交渉と調整を行います。
売主・買主双方の条件が折り合えば、契約の日程を調整します。

⑤契約当日・・重要事項説明・売買契約締結
契約日には手付金等をご用意いただきます。
契約の前に宅地建物取引士から重要事項説明として物件や取引内容についての詳細説明を受けます。
説明をよく聞いていただき十分ご納得いただいたうえで契約していただきます。

⑥融資申込み→融資承認→金銭消費貸借契約（ローン契約）
契約後、必要書類を整えて、住宅ローンの正式申し込みを行います。
申し込み後、２週間位で金融機関から融資の正式な承認が出ます。
融資承認がでましたら、決済（残金支払いと引換に物件の引渡をうける日）の日程を決めます。
決済日までに金融機関との間でローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。
引渡し準備 決済前には、売主、仲介担当者と３者で引渡をうける物件の最終チェックを行います。
引越しやリフォーム等の準備もこの時期に行います。

⑦引渡し・残代金決済
決済は金融機関と法務局があいている平日に行います。
決済日には売主、買主、仲介担当者、司法書士が銀行に集まります。
司法書士が、登記に必要な書類を確認し 融資金などから売主へ残代金を支払います。
この時に原則カギの引渡を受けます。これでお取引は完了です。
いつでも引越しやリフォームなどが可能です。
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