センチュリー21コラムの記事一覧｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店のスタッフ日記｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は【不動産売買契約からお引き渡しまで】というテーマについてお話しします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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不動産売買契約からお引き渡しまで①
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お住まい探しのスケジュールは人それぞれ。
慎重に時間をかけて物件を選ぶ慎重派の方もいらっしゃれば、スピード重視の行動派といった方々もいらっしゃいますね。
住まいを探すペースは異なりますが、気に入った物件が見つかった後の、購入契約から物件引渡しまでの流れはほぼ同じ流れになります。

今回は、購入の申し込みからお引渡しまでの一般的なスケジュールを説明します。

①気に入った物件が見つかれば、購入申込み。
まずは、購入申し込書または買付証明書に購入の条件、例えば、価格や手付金・引渡し希望日や契約予定日などを記入いただきます。
これで売主に対して、この条件で購入したいという書面による意思表示となります。
これは契約書ではありませんので法的に拘束されるものではありませんが、売主はこの申込書の条件を真剣に検討することになりますので、購入のご意思を十分確認されたうえでご署名下さい。

購入申込み後、売主との商談が成立すれば契約を締結します。
申込み後は、商談成立に備えて契約の準備をはじめていただきます。

②宅建業者による物件調査
担当者が、対象物件の調査を行います。
調査事項は、聞き取り調査、権利関係、建築の制限などの役所調査、ライフライン調査、マンション管理、敷地境界調査、欠陥や不具合の有無などの現地調査等、近隣調査など、多岐にわたります。
これらの調査をもとに、契約前にお客様に重要事項を説明し、ご理解のうえで契約していただくこととなります。

③住宅ローンの事前審査
融資申し込み予定の金融機関にローン事前審査（仮審査）を依頼します。
住宅ローンの本申し込みは売買契約後に行いますが、契約日までにご希望の融資の可否を確認します。
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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は【不動産購入に関する消費税】というテーマについてお話しします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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不動産購入に関する消費税
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消費税とは、モノの販売やサービスの提供などの取引に課される税金です。
消費税率１０％。売買取引において消費税を負担するのは消費者である買主です。
大きな金額の負担になるかもしれませんね。

では実際に住宅を購入する際に、どのくらいの消費税がかかるのでしょうか。

住宅を土地と建物に分けて考えましょう。
まず、土地については非課税です。土地は「消費」されるものではないので、消費税はかかりません。
次に、建物は、さらに新築と中古に分けて考えます。消費税は、事業者から提供されるモノやサービスに対して課税される税金です。

そのため、宅建業者などの事業者が売主となる新築住宅は、建物価格に消費税がかかります。
これに対して、事業者ではない個人が売主の中古住宅を購入するとき、建物に消費税はかかりません。
結果、個人が売主の中古住宅の購入代金に対する消費税はゼロとなります。

ただし、中古住宅であっても売主が宅建業者などの事業者であれば消費税がかかります。
例えば、業者が中古物件を買い取ってリノベーションをして、販売する中古買取再販の物件を購入するときは、その物件の建物部分に消費税がかかります。
中古住宅の場合は、売主が業者か個人かを見分けるのがポイントになります。
以上は、戸建・マンションともに共通の考え方です。

さて、購入代金が非課税であっても、売買取引の一連の手続きのなかで、次のように消費税がかかるものがあります。
①仲介手数料・・仲介物件の場合、仲介会社に支払う仲介手数料については消費税がかかります。
②司法書士の報酬・・所有権移転登記や抵当権設定登記を司法書士に依頼した場合の報酬です。
③融資事務手数料・・住宅ローンを借り入れる際に、金融機関に支払う事務手数料です。
以上、『土地は非課税、建物は売主が業者の場合は新築・中古問わず消費税がかかる』ということを覚えておいてください。
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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は【仲介取引の意味と仲介手数料】というテーマについてお話いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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仲介取引の意味と仲介手数料
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仲介（媒介）とは、不動産の売買取引で、仲介業者が売主・買主からの依頼を受けて、両当事者の間に立って調整等を行い、契約成立を図ることです。
媒介契約には、依頼主が複数の業者に依頼できる一般媒介契約のほか、１社のみに依頼する専任媒介・専属専任媒介契約があります。

この依頼を受けた仲介業者には、成約に向けて積極的に努力する義務が課されます。
仲介業者の主な業務は、売却物件の販売活動（売主からの依頼）、物件探し（買主からの依頼）、契約条件の調整、契約書類の作成、重要事項説明、ローン手続きの補助（買主からの依頼）、および売買契約から残代金決済・引き渡しに至るまでの事務手続きになります。
「仲介手数料」は、この売主・買主または双方から依頼を受けた仲介業者が媒介事務を遂行したことに対する報酬です。この報酬は、売買取引が成立したうえで支払われる「成功報酬」です。

仲介手数料には、宅地建物取引業法により定められた上限額があります。
したがって、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を請求することは法令違反となります。
仲介手数料の上限は下記のように規定されています。

取引物件価格（税抜） 仲介手数料の上限
●400万円超 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
●200万円～400万円以下 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
●200万円以下 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
※仲介手数料の計算例

仮に、売買価格（税抜）を2000万円とします。
取引物件価格（税抜）が400万円を超えているので「3％＋6万円＋消費税」の速算式を使いますと・・
2000万円×3％＋6万円＋消費税10％＝726,000円
・・仲介手数料（税込）は、726,000円となります。

仲介手数料支払いのタイミングは、一般的に売買契約時に半金、引渡し時に残り半金を支払います。
２回に分けるのは、仲介業者が売買契約から引渡しに至るまで責任をもってすべての業務を遂行するための商慣習です。
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購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【フラット３５とは】というテーマについて解説いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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フラット３５とは
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フラット３５とは、最長３５年間の返済期間中、金利や返済額が変わらない全期間固定型の住宅ローンです。
借入条件や融資限度額は同じですが、取扱金融機関によって借入金利・融資手数料が異なります。

金利の決定は決済時（実行時）の金利が適用され、その時点で返済完了までの「毎月返済額」および「完済までの支払総額」が確定します。
一定期間ごとに金利が見直される変動金利型とは異なり、長期的な資金計画・返済計画が立てやすいのが最大のメリットです。
史上最低水準にある今、全期間固定金利のローンを組むことで、将来の金利上昇に備えたお得で安全な返済プランは魅力的ですね。

フラット３５は民間金融機関の住宅ローンと審査基準が異なります。
おおまかな傾向として、民間の住宅ローンの審査では、年収や年齢、返済比率など、債務者の返済能力が重視されますが、フラット３５は住宅の耐久性など性能・品質が重視されます。
そのため、フラット３５は、借入れできる申込者の条件は比較的緩やかで、自営業の方や転職したての人でも借入可能です。
また、団体信用生命保険への加入も任意ですから、病歴などがあるために銀行の住宅ローンを組めない人でもフラット３５なら借入れできる可能性があるのです。
ただし、住宅の耐震性や耐久性などが、一定基準以上であることが求められますので、この基準に適合する住宅かどうかを、原則として所定の検査機関に検査してもらう必要があります。
国の定める技術基準に適合すれば「適合証明書」が発行されます。
検査費用として数万円から１０万円程度が必要になりますが、第三者立場の専門家により、住宅の性能・品質を事前に検査してもらえることを考えると、決して無駄な出費とは言えないでしょう。

フラット３５や銀行の長期固定型住宅ローンは、適用金利１％を下回る変動金利型ローンに比べると、金利は若干高めに設定されています。
とはいえ、今から１０年前のフラット３５の金利が２％台半ばくらいであったことを考えますと、まだ１％台で推移している「今」は、やはり低金利で購入できるチャンスといえます。

長期固定型住宅ローンは、将来金利がいくら上昇しても毎月返済額は変わらず当初返済期間で支払いが終わります。
これは多額のローン返済をするにあたって大きな安心材料となります。変動金利との金利差は、安心のための保険料と考えることもできるでしょう。

将来の金利上昇リスクを不安に思われる方や家計の安定を重視される方はフラット３５の利用を検討されてはいかがでしょうか。
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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【変動金利とは】というテーマについて解説いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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変動金利とは
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超低金利が続くなか、とくに毎月返済額を抑える変動金利型は、住宅ローンの定番商品となっています。
国交省「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書（令和元年度）」によると、新規借り入れの６０．５％が変動金利型であり、フラット３５および全期間固定型の割合は１５．２％となっています。

低金利を利用して変動金利型の住宅ローンを組まれる方も多いのですが、いくつか注意すべきポイントがあります。

今回は、変動金利型住宅ローンの注意点を解説します。

変動金利型住宅ローンの適用金利は一般的に、４月１日、１０月１日の短期プライムレートを基準として、年２回の見直しが行われます。
ただし、この金利見直しのたびに毎月の返済額が改定されるわけではなく、返済額は５年間変わりません（元利均等返済の場合）。
５年間は返済額の内訳として元金と利息の割合が調整され、例えば金利が上がれば元金への充当が少なくなります。
５年経過した時点で、元金残高や金利、残りの返済期間によって、次の５年間の返済額が再計算される仕組みです。
※短期プライムレート（短プラ）とは・・銀行が優良企業への融資する際に適用する最も優遇された金利のうち、１年以内の短期間で融資する際の金利のこと。
　短プラは、日銀の「政策金利」（無担保コールレート）が指標となっています。

変動金利型には「１．２５倍ルール」というものがあります。
仮に金利が急激に上昇しても、返済額は従前の１．２５倍までを限度とするものです。
これによれば返済額の急な上昇は抑えられます。ただし、１．２５倍を超える部分が免除されるわけではありません。
金利の上昇程度によって月々の返済額では払いきれない利息（未払い利息）発生や元金返済遅延などが起こりうる可能性があります。

未払い利息の精算方法は、金融機関により異なりますが、原則として最終返済日に一括支払いとされるところが多いようです。
基本的なことですが、少なくとも変動金利には『金利上昇により月々の返済額がアップする可能性があること』をあらためてご認識ください。
例えば変動金利０．４７５％などの金利で支払額の計算をするケースが多いとおもいます。

しかし、その返済額が最後まで続く、というわけではありません。
あくまでも、試算上の返済額は、全期間を通じて０．４７５％であれば、という「仮定」にすぎないことをきちんと認識しましょう。
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センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【変動金利？固定金利？】というテーマについてお話いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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変動金利？固定金利？
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住宅ローンの金利タイプに、変動金利と固定金利があります。
変動金利とは、返済期間中の適用金利が見直されるタイプで、固定金利は、借り入れ当初から返済完了まで同じ金利が適用されるタイプ（全期間固定）です。
また、折衷型として２年、３年など当初選択した期間のみ固定金利が適用される固定期間選択型の商品があります。

変動金利がいいのか？それとも固定金利にすべきか？
住宅購入者それぞれのライフプラン・マネープランに即して個別に検討すべき問題ですが、「今後の金利動向をどう読むか」については皆さんに共通する検討課題でしょう。
今の低金利がまだ続くのか、近い将来金利上昇する可能性など・・。
住宅ローンの金利動向を予想するには、まず住宅ローン金利が決まる仕組みを理解する必要があります。

「変動金利」は、短期プライムレートに連動します。
短期プライムレートとは、銀行が優良と判断した企業に融資する場合の金利ですが、日銀が決める「政策金利」にほぼ連動しています。

一方、「固定金利」（フラット３５含む）は、１０年物長期国債の金利が指標になっています。１０年物長期国債の金利（利回り）は、市場取引で決定されます。

一般に、国債が買われて価格が上がれば、利回りとしての金利は下がり、価格が下がれば、金利は上がります。
我が国では１９９９年のゼロ金利政策以来、政策金利はほぼゼロの状態が続いています。
そのため、変動型の住宅ローン金利は、超低金利の状態が長く続いています。

ただし、今後日銀が政策金利を引き上げるときには、変動金利も上がる可能性があります。

また、国債価格は、理論上は債券市場の自由な取引で成立するものですが、実態は日銀による国債買い入れなどの金融政策によって価格が調整されます。

つまり、変動金利・固定金利ともに住宅ローンの金利動向は、日銀の金融政策による影響が非常に大きいと言えます。
これから住宅ローンを利用される方は、日本の金融政策や利上げ（金利引き上げ）の見通しに関連する最新情報にアンテナを張っておくべきでしょう。

一般に、変動金利のほうが全期間固定金利に比べて低金利であり、さらに各金融機関が競って優遇金利を設けています。
当初の毎月返済額を抑えられるのが変動金利の大きなメリットであり、実際に７割近い方が変動金利を選んでいます。（住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（２１年４月）」

ただし、将来金利が上昇するリスクを十分に想定したうえで、無理のない資金計画を組まなければなりません。
また、安全志向を採るのであれば、変動と固定の金利差を「保険」と考えて、固定金利を選択されることも、一案です。
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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は【金消契約とは】というテーマについて解説いたします。
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金消契約とは
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金消（金消契約）と言われるのは、金銭消費貸借契約、つまりローン申込み先の金融機関との間で締結する住宅ローンの借り入れ契約のことです。

住宅ローンの手続きのなかで、売主との売買契約締結後に住宅ローンの本申込みを行い、本審査をパスして正式承認が出た後に金消契約を行います。
金消契約締結後、２週間から１カ月くらいの事務手続きを経てから融資実行・残代金決済および引渡しが可能となります。

金消契約は申込者である買主本人が金融機関の窓口に出向いて行わなければなりません。

ここでは、ローン担当者の説明を受けて、金利や返済期間などの借入れ条件を決定し、融資実行日(残代金決済日)および決済を行う店舗を決めて、口座を開設します。
そして金消契約書に本人が署名・捺印をします。この契約書には、融資金額、返済期日、利率、資金使途などの条件が記載されています。

ここで注意が必要なのはローンの金利です。
実際にローンを支払う際の適用金利は、一般的にはローン申込みや金消契約日の金利ではなく、融資実行日の金利が適用されます。
金消契約日と融資実行日が月をまたぐ場合、当初予定していた金利が変更されて高い金利で返済しなければならないといったケースもあり得ます。
ローン申込み後も、金利の動きに注意を払わないといけませんね。

また、金消契約日に準備するものとして、運転免許証や保険証などの本人確認書類、売買契約書や工事請負契約書などの原本、金消契約書に貼付する収入印紙、印鑑証明書と住民票、および印鑑などがあります。
ここで注意が必要なのは印鑑です。
返済口座の「銀行印」のほか「実印」も必要です。
まだ実印を持っていない人は登録をしておく必要があります。

金融機関や融資条件によって準備するものは異なりますので、事前にローン担当者に確認をしましょう。
住宅ローンは金消契約の内容に基づいて実行されるため、多額のローンを長期間にわたって返済する買主にとって、金消契約の内容は非常に重要です。

事前にポイントをしっかり押さえたうえで金消に臨みましょう。
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センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【手付解約とは】というテーマについてお話しします。
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手付解約とは
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売買契約締結のときに、買主は売主に手付金を支払うのが一般的です。
売買代金の１割が目安ですが、具体的には売主・買主間の相談事項になります。

手付金は売買代金の一部、などと言われます。けれども、実は売買契約の時点で売買代金の一部先払いをするわけではありません。
手付金は残代金支払い時に売買代金に充当される予定なので、それまでは売主が預かる形になります。
万が一、ローン特約により解約となった場合、手付金を預かっている売主は、買主に全額返却しなければなりません。
手付金の授受は、売買契約とは別の「手付契約」に基づく金銭の授受であり、売買契約の代金を授受するものではないからです。
通常、契約書には「手付金は、残代金支払い時に、売買代金の一部に（無利息にて）充当する」旨の一文が盛り込まれているはずです。
この手付金は、「解約手付」と言われます。たとえば、手付金１００万円で契約したとき、買主は、売主に預けた１００万円を放棄すれば、どのような理由でも契約を解除することができます。

逆に売主からも、預かった手付金１００万円を返還し、かつ手付解約金として１００万円を買主に支払えば、自由に契約を解除できるものです。
このように解約手付は、手付解除期日までであれば、理由が何であれ手付放棄、手付倍返しによって契約を一方的に解除できるものであり、買主・売主の『権利』というべきものです。

買主となる皆さんが、手付金に関して注意すべきポイントは次の通りです。

①手付金を授受しない・・手付金ゼロの契約も当事者が合意すれば可能です。
ただし、手付解除の余地がなくなりますので、契約締結後に事情変更が生じても、合意解除でない限り解約することができません。
例えば、買主に事情変更が生じた場合、売主に合意解除に応じてもらえない限り、代金を全額支払う義務を免れません。

②手付金が少額の場合・・例えば１万円など少額の手付金も可能です。
しかし、売主・買主が気軽に放棄・倍返しできるような金額は、契約を締結したけれどもいつ解除されてもおかしくない不安定な状態となってしまい、契約を締結した意味が無くなります。

③手付解除期日が極端に短い場合・・例えば、手付解除期日を「契約締結後３日以内」とする契約書の内容は、解除権行使できる利益を互いに不当に制限することになります。
手付解除期日については、例えば契約から決済までの期間が１ヶ月以内の場合は、残代金支払日の１週間前から１０日前くらい、契約から決済までの期間が１ヶ月超の場合は、契約日から決済日の中間くらいの日程が標準的といえるでしょう。
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センチュリー21トクスイ不動産より今回は前回に引き続き、【価格交渉前の注意点】というテーマについてです。
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価格交渉前の注意点②
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価格交渉が可能なケースにおいて、うまく交渉を運ぶコツは、物件価格が決まるプロセスを知ることです。
中古物件の場合、売主が自宅を売却しようと考えたときは、通常は仲介業者に価格査定を依頼します。
査定価格とは、およそ３か月以内に売却可能であろう想定価格です。
仲介業者は物件の現況や権利関係、建築制限などを調査したうえで、地域の「相場」と照らし合わせて、査定金額を算出します。

相場というのは具体的には成約事例、つまり対象物件に類似した物件の成約情報の集積です。
現在売り出されている物件や公示価格・基準地価、路線価なども査定の参考データになります。
しかし、仲介業者は基本的に成約事例と対象物件を比較して算出した査定価格を売主に提案します。
売主は相場を基準とした査定価格を元にして、最終的に売買代金を決定するわけです。

以上から、価格交渉は相場に基づいた具体的な金額を提案することがポイントになります。
例えば「物件価格は〇〇円ですが、周辺相場は△△なので□□円くらいが妥当な売買価格だと思います・・」といった交渉です。
相場データで理論武装をして交渉に臨むことになります。

しかしながら、最後に大事な注意点として、「あまり理論武装にこだわり過ぎるのも良くない」ということも覚えておいてください。
矛盾するようですが、交渉は人と人が行うものですから、感情の部分で大きく左右されるのが実際のところです。
「この物件のこういう点がとても気に入ったので、大切にされていたご自宅ですが、ぜひ私たちに譲ってほしい。この金額で購入したいのでお願いします。」
売主の立場も理解したうえで誠意を示すことが最も大切なことではないでしょうか。
そのうえで売主と買主の双方が歩み寄れる価格を探すことで、互いに納得できる取引をすることができるでしょう。

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いかがでしたでしょうか。
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購価格交渉前の注意点①
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新築・中古にかかわらず気に入った物件が見つかれば、不動産会社が買主となるお客様と売主との間に入って、引渡しの時期などの契約条件について調整を図ります。
諸条件のなかでも売買価格をいくらにするか、とくに大切なポイントですね。

今回は、広告に表示されている売り出し価格よりも値下げ交渉するときの注意点を解説します。

高額な買い物ですから、少しでも安く買いたいのが人情です。
しかし、売却金額の決定権は売主様にあり、しかも売却理由は様々ですから、全ての売主様が値下げ交渉に応じるというわけではありません。

例えば、全く急いで売却する必要が無く、値下げして売るくらいなら賃貸に出すつもり、などという売主様も結構いらっしゃいます。
売主側の売却事情については担当者がある程度把握しています。
交渉に入る前に、担当者に対して「この物件の売主さんは、どのような事情で売却されるのですか？」と質問をしてみてください。

売却理由を知ることはとても大切なことです。
そもそもこの物件を購入すべきかどうかの判断にも影響します。
よくよく聞いてみれば、マンション上階の住民と騒音トラブルになっている事情が判明したので、価格交渉どころか購入そのものを断念した、といったケースもあります。

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