2024年03月の記事一覧｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店のスタッフ日記｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店

千葉県佐倉市に根差し、地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より、「住まいのチェックポイント③ 耐震性」というテーマでお話をいたします。
少しでも、佐倉市をはじめ千葉県内で新しい住まいをお探しの皆様の、お役に立てば幸いです。

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耐震性
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現行の建築基準法上の耐震設計基準を「新耐震基準」といいます。
耐震性の最重要チェックポイントは、新耐震か旧耐震かという点です。

１９７８年の宮城県沖地震において、柱や梁、壁等が変形したことでドアが開かなくなって閉じ込められる被害が多発したことを受けて１９８１年建築基準法が改正され、地震によって建物が変形しにくいように設計基準（新耐震）が設けられました。
これにより、建物の揺れやねじれで大きな圧力を受ける中間階の耐力が向上し、倒壊を防ぐ構造になりました。

新耐震基準がそれまでの旧耐震と比べて大きく異なるのは、「極めて稀にしか発生しない大規模の地震（震度６強から震度７程度）に対しても、人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害を生じないことを目標としている」という点です。
大規模地震（震度６強から震度７程度）に対して、建物の倒壊を防ぎ、人命を守るための設計基準となっています。

新耐震基準は、１９８１年（昭和５６年）６月１日以降に建築確認を受けた建物に対して適用されています。
建築確認の日付は、確認通知書、検査済証、マンションパンフレット等の記載により確認することができます。
また、役所の建築指導課などの窓口で、建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書を閲覧して確認する方法もあります。
登記簿の新築年月日は原則として竣工後の完了検査日（検査済交付年月日）ですから建築確認日とは異なります。
例えばマンンションの場合、建築確認から竣工まで１～２年近くかかりますので、１９８２年（昭和５７年）に竣工していても、１９８１年（昭和５６年）６月１日以降に建築確認を受けた建物であるとは限りません。

これに対して、木造住宅については、１９８１年の法改正により必要壁量などの新しい設計基準が規定されましたが、１９９５年の阪神淡路大震災では、必要な壁量を満たしていたにも関わらず「壁の配置バランス」に問題があったために倒壊した住宅が多数ありました。
そこで、２０００年６月の建築基準法改正によって｢壁の配置バランス｣が具体的に定められました。
これにより、例えば南側に極端に開放部を大きくとったようなバランスの悪い（＝倒壊しやすい）住宅設計が制限されました。

また、基礎の構造強化と「地盤調査」が実質的に義務化され、また木造軸組の柱や筋交いを固定する接合部の「補強金物の仕様」を特定する等、木造住宅の耐震性を大きく向上させる法改正となりました。

現在の木造住宅の耐震基準は、２０００年改正の建築基準法がベースになっています。
中古戸建の場合、２０００年（平成１２年）６月以後に建築確認を受けた住宅か否かは、とても重要なチェックポイントになります。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市に根差し、地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より、【住まいのチェックポイント② 断熱・省エネ性能】というテーマでお話をいたします。
少しでも皆さまのお役に立てれば幸いです。

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住まいのチェックポイント② 断熱・省エネ性能
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政府は、２０５０年カーボンニュートラルの実現に向けて、温室効果ガスの排出を全体としてゼロにする施策を実行しています。
住宅の省エネ性能向上・既築住宅の断熱化（省エネリフォームの促進など）が推奨され、例えば、国や自治体などの補助金制度や所得税などの減税措置の対象とされます。家庭のエネルギー消費において冷暖房が３割近くを占めています。
この冷暖房のエネルギー消費を抑える住宅（省エネ住宅）が増えれば、温室効果ガス排出量の削減につながるわけです。

そして、住宅のなかで、熱の出入りが最も大きいのが、「窓などの開口部」です。例えば、窓の断熱性が低いと、夏にエアコンを付けても室内が冷えず、冬は暖房の熱が外に逃げて暖まりません。
にもかかわらず冷暖房費は高い、ということになってしまいます。
今回は、窓とサッシの性能をチェックするための知識についてまとめました。

新築住宅に設置される窓ガラスは、長らく通常の複層ガラス（ペアガラス）が主流でしたが、２０１０年頃から「Low-E複層ガラス」の採用が急増して、今では新築戸建が８割以上、新築マンションが６割以上（棟数普及率）の採用率となっています。
「Low-E複層ガラス」とは、複層ガラスの間に、特殊金属膜（Low-E膜）をコーティングしたもので、通常の複層ガラスと比較して、優れた断熱性能と遮熱性能があります。
省エネ（冷暖房費削減）および結露防止に高い効果があり、ダニやカビの発生を防ぎます。また夏の強い日射熱や紫外線（ＵＶ）を遮断する効果もありますので、家具やフローリング、畳などの日焼けや色あせを防ぐことができます。
さらに、室内の部屋間の温度差を少なくして身体（血圧など）への負担を減少することからヒートショックの予防にもつながります。

「エコガラス」は、この「Low-E複層ガラス」のブランド名です。
しかし、窓ガラスが「Low-E複層ガラス」でも、サッシ（窓枠）部分がアルミサッシですと、十分な断熱性能を発揮できないことがあります。
最近の新築住宅においては、アルミと断熱性がある樹脂とアルミを合わせた「アルミ樹脂複合サッシ」（室内側は樹脂、室外側は耐久性の高いアルミを使用）が採用されるケースが増えています。
中古住宅で、古い窓をリフォームする場合は、後付けのインナーサッシ（二重窓、内窓）をおすすめします。
既存のサッシの内側に新たなサッシ（二重サッシ）を設置することで、優れた「断熱効果」と「防音効果」が得られる、省エネ・防音リフォームです。
主な商品として、インプラス（LIXIL）、プラマードU（YKK AP）、まどまど（ＡＧＣ）などがあり、各商品ともに、窓枠には熱を伝えにくい樹脂製サッシを採用しており、内窓のガラスを複層ガラスやエコガラス、真空ガラスなどにすることで、非常に高い断熱効果を得ることができます。また、既存サッシをまるごと覆いますので気密性が高く、屋外の騒音に対する遮音性に優れ、防音対策に非常に有効です。

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いかがでしたでしょうか。
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千葉県佐倉市に根差し、日々、地域の皆様の住まい探しをサポートさせていただいておりますが、
大多数のお客様は、住まいの間取りのなかで重要視するポイントとして、「収納スペース」を挙げられます。

今回はセンチュリー21 トクスイ不動産より【住まいのチェックポイント① 収納スペース】という
テーマについてお話をいたします。少しでもお役に立てれば幸いです。

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収納スペース
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戸建・マンション問わず、収納スペースの確保はかなり重要性が高いですよね。

ところで、皆さんは「収納率」という言葉をご存じでしょうか。
収納率は、住宅の床面積に対して、クローゼットや押入といった収納が占める面積の比率を指します。
ここで収納とは吊戸棚や床下収納といった高さの限られたスペースは除きます。

計算式は「収納面積÷住宅の総床面積×１００」。
ファミリータイプの３～４ＬＤＫの間取りにおいて理想的とされる収納率は、戸建はおよそ１５％～２５％、マンションですとおよそ１０％～２０％などと言われます。
たとえば、住宅の総床面積が１００㎡の場合、収納面積が２０㎡程度あれば、一般的に生活しやすい間取りと言えます。

収納スペースが狭すぎるのと困るのですが、逆に収納率が高すぎても、居室部分が狭くなって生活しにくい間取りになってしまうのです。

ただし注意すべき点があります。
皆さんの家族構成やライフスタイルによって、ベストな収納の広さはそれぞれ異なりますので、一般的な収納率の数字にこだわりすぎるのは良くありません。

実際に皆さんが現地内覧など、家探しを進めるなかで「これくらいの収納スペースがあればベストだな。」という物件があれば、その物件の間取り図から収納率を計算してみてください。
その数字が皆さんにとって理想の収納率です。

自分たちの理想の収納率を知っておけば、複数の物件の間取りを比較検討するときに、判断の基準として活用することができますね。

もう１点、収納スペースは床面積だけではなく、「壁面積」を確保することも重要です。
どれだけタテの空間を利用できるか、ということです。
壁面積が広ければ、整理棚を設けたり、無駄なスペースを少なくすることができます。
なによりも大切なのは、使わない物の処分や整理整頓やなど、コンパクト収納を目指すことかもしれませんね。

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いかがでしたでしょうか。
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千葉県佐倉市に根差し、地域の皆様の住まい探しをサポートしているセンチュリー21トクスイ不動産より、
「不動産の買い時」というテーマでお話をいたします。
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不動産の買い時っていつ？
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今、皆さんが不動産（マイホーム）の購入を検討されるのは、例えば就職や結婚、
出産や子供の進学、老後の住まいなど、ご自身のライフサイクルのなかで、
今がポイントとなる時期にいらっしゃるのでしょう。

不動産は大きな買い物です。
「今、買うのが正しい選択なのか」
「もう少し待てば物件が安くなるのでは・・」など。
「買い時」について悩まれる方は多いと思います。

そこで今回は、2023年、マイホーム購入に適切な時期なのか、
①不動産価格の動向、および②住宅ローンの金利動向の面から考えてみました。

①不動産価格の動向を表す指標はいくつかありますが、国際基準に基づいて国土交通省が調査し、毎月公表している「不動産価格指数」を参考にしましょう。
（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html）

不動産価格指数（住宅総合）は、2013年から現在まで、概ね上昇傾向にあります。
とくに戸建住宅に比べてマンション（中古マンション）は非常に高い上昇率で推移しています。

レインズの統計データをみても、中古マンションの成約価格（平米単価）は、
コロナ禍の2020年5月から上昇傾向に転じています。

土地・戸建の価格についても2020年コロナの影響で一時下落しましたが、その後は全国的にプラスに転じています。

コロナによる外出自粛やリモートワークの普及によって「巣ごもり」の時間が
増えたことから、より充実した住まい環境を実現するため住宅購入を選択する人が増えたと言われています。

②住宅ローン金利の動向については、変動金利および固定金利をチェックしましょう。

変動金利のアップダウンは、日銀の金利政策の影響を受けます。また、フラット35などの長期固定金利は、
概ね10年国債の利回り（長期金利）に連動しますので、国債市場の影響を強く受けます。

日銀は、1990年代後半から超低金利政策（ゼロ金利政策）を続けており、
その後は量的緩和政策を併せて実施して、国債を含む金融市場の安定を図っています。

2022年は、まだまだ各金融機関が変動金利を中心に低金利競争によって住宅ローン利用者を取り込む動きが続くことが予想されています。

変動金利・固定金利とも、リーマンショック後の２００９年から１２年にわたり、最低水準の低金利が継続しています。
ただし、今は最低水準の金利ですが、今後については、金利上昇のタイミングに注意をしなければなりません。

日銀や米国など世界各国の利上げの動きなど、金融政策関連の情報を見ておく必要がありますね。

最後に・・投資物件の購入であれば徹底して価格や投資利回りにこだわる理由はあります。
しかし、マイホームの購入は、今どのような家に住むことが家族にとって一番幸せなのか、これが重要ですね。
購入のチャンスを逃さずに、お気に入りのマイホームで充実した生活を送り、家族の思い出をたくさん残していきましょう。
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いかがでしたでしょうか。
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