2024年04月の記事一覧｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店のスタッフ日記｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしているセンチュリー21トクスイ不動産より
前回に引き続き「住宅ローンの審査基準」というテーマでお話をいたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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住宅ローンの審査基準
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住宅ローン審査基準の解説記事を全３回に分けてお届けしています。
前回、第１回目は「担保評価」。物件に対するチェックについてお話いたしました。

今回は、返済比率の解説をしていきます。
この返済比率は、申込者の返済能力として、ローン審査の最重要ポイントであり、一番初めの関門です。
返済比率（返済負担率）とは、年収に占める年間返済額の割合をいいます。
具体的には「住宅ローン年間返済額（毎月返済額×１２カ月）÷年収×１００」となります。
例えば住宅ローンの毎月返済額が１０万円で年収が５００万円の場合、（１０万円×１２ヶ月）÷５００万円×１００＝２４％となります。
この年収とは会社員であれば源泉徴収票の支払金額、つまり社会保険料や所得税などを差し引く前の「税込み年収」です。

返済比率が基準を超えると、返済不能に陥るリスクが高いと判定され、融資不可または減額とされます。
この返済比率の基準は金融機関や住宅ローンの種類によって異なりますが、概ね３０～３５％程度です。
例えば、フラット３５は年収５００万円の場合は３５％以下が基準となります。
そのため「年収５００万円×３５％」＝年間１７５万円が年間返済額の上限、１７５万円÷１２カ月＝約１４万５千円が毎月返済額の上限となります。
したがいまして、毎月返済額が１４万５千円をオーバーするようなローン金額の借入れは不可ということになります。

では、毎月１４万５千円の返済で、いくら借りられるでしょうか。
金利を仮に１.３３％（フラット３５の例）、返済期間３５年でシミュレーションすると約４８６０万円になります。
民間住宅ローンの返済比率は金融機関により基準が異なります。
また金利についても、実際の適用金利ではなく審査金利（４％など）により計算するところもあります。
審査基準の金利が高いほど借入可能額は少なくなります。

また、返済比率の計算は、住宅ローン以外の借り入れがあればその返済額も含めます。
例えば自動車ローンや教育ローン、クレジットカードでリボ払いなどは返済額に加算されます。
返済比率は、借入限度額をチェックする指標ですが、借入可能額＝無理なく返済できる額、ではありません。
史上最低水準にある適用金利を基準にすれば多額の借入れが可能になりますが、将来の金利上昇も考慮したうえで、
出来るだけリスクを負わない返済計画を立てなければなりません。

また、将来の収入の変化、お子様の進学や親の介護など、それぞれのライフイベントを見据えた資金プランを考えることが大切ですね。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

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ところが、いざ銀行の審査を受けたところ、まさかの減額回答が...！いったいどのような基準で審査が行われるのでしょうか。

今回の記事は【住宅ローンの審査基準】というテーマについて千葉県佐倉市に根付く
センチュリー21トクスイ不動産よりお話をいたします。少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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住宅ローンの審査基準
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お客様が無事にローン審査にパスするため、そして堅実な資金計画を立てるために、融資の基準を知っておく必要があります。
これから計３回に分けて住宅ローン審査基準の解説記事をお届けします。

第１回目は「担保評価」。
史上最低水準で住宅ローン金利が推移する中、頭金ゼロで購入代金の全額を借り入れる「１００％ローン」の利用を検討される方は数多くいらっしゃいます。
しかしすべての物件で１００％ローンを組めるわけではありません。たとえ申込者の年収や返済能力が高くても、気に入った物件を買えないケースがあるのです。
住宅ローンの審査には、申込者の返済能力のチェックと併せて、物件のチェックも行われます。
とくに、頭金ゼロ、または物件代金に対して極端に頭金の比率が低い場合は、物件の「担保評価」が重要なチェックポイントになります。
担保評価とは、万が一融資金の返済を受けられない事態が生じたときに、競売などで不動産を換金して債権回収をするための評価基準です。
将来的に、どのくらいの価格で売却できるのかということです。

一般に、建物の価格は経年で安くなっていきますので、土地価格が高騰しない限りは、将来の売却価格は購入時の価格を下回ることが想定できます。
そのため、以前はどの金融機関も物件価格の８０％～９０％を担保評価、つまり融資可能額の上限としていました。
よく「頭金は２割程度を準備すべし」などと言われますが、その根拠のひとつは担保評価だったわけです。
ところが、最近は金融機関による住宅ローン獲得競争が激化する中、ほとんどの金融機関はある程度のリスクをとって
「購入金額＝担保評価額」として１００％ローンの提供を行っているのが現状です。

ただし、金融機関やローンの種類によって審査基準は様々です。
例えば、物件の所在地、築年数や再建築の可能性・容易性などが判定材料になることもあります。

お客様にとって最適な物件選びと住宅ローン選択のサポートをいたしますので、お気軽にご相談ください。
次回は、住宅ローンの審査基準・第２回「返済負担率」をお届けします。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしているセンチュリー21トクスイ不動産より
「不動産購入に関する諸費用」というテーマでお話をいたします。少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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不動産購入に関する諸費用
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住まいの購入には、物件の価格に加えて手数料や保険料、税金など様々な費用が掛かります。
購入に必要な最低限の諸費用は、物件や住宅ローン借入額などによって異なりますが、概ね売買価格の6～8％が目安となります。
例えば、2,000万円の物件を購入する場合、物件代金とは別に120万円～160万円くらいの金額を準備しておく必要がある訳です。
さらに、引っ越しやインテリア購入、リフォーム費用などは別に準備しなければなりません。

諸費用は、売買契約から引渡しまでの流れのなかで、その都度支払います。

■売買契約時に必要な諸費用は、①契約書に貼付する「印紙代」②仲介物件は「仲介手数料」の半金を支払います。
一般的な仲介取引においては、契約時と残代金決済時に分けて半金ずつを仲介会社に支払います。
なお、契約時には通常、物件価格の10％程度の「手付金」を準備しなければなりません。
諸費用は売買代金以外に必要な費用ですが、契約時に売主に支払う手付金は、残代金決済のときに売買代金の一部に充当されます。

■残代金決済・引渡し日に必要となる費用として、③ローン事務手数料・ローン保証料・ローン契約書の印紙代などがあります。
このうち「ローン保証料」は、連帯保証人を立てる代わりに、金融機関指定の保証会社に保証料を支払うものです。
保証料は借入金額と返済期間によっては数十万円の費用となります。
多くの金融機関では、保証料の支払いについて、借入時に一括して払う方法と、住宅ローン金利に保証料分を上乗せする（0.2～0.4%程度）方法を選択することができます。

④火災保険料・・住宅ローンを借りるときは、住宅の建物部分について、火災保険への加入を義務付けられるのが一般的です。
このほか、任意加入の保険として、地震保険、所得補償保険・失業保険などを用意している住宅ローンもあります。

⑤団体信用生命保険料・・団体信用生命保険は融資を受ける人が、死亡または高度障害状態になった場合、以後の返済が免除される保険。
住宅ローン借りるときには、通常この保険に加入します。
民間ローンは、団体信用生命保険への加入を義務付けている金融機関がほとんどですが、通常、保険料はローン金利に含まれますので、別途費用は発生しません。
ただし、フラット３５は任意加入とされ、加入する場合は別途保険料が必要となる場合があります。

⑥登記費用・・物件を売買したときは所有権移転登記、およびローンを組んだ時は抵当権設定登記を行いますが、それぞれ登録免許税および登記手続きの際の司法書士への報酬が必要となります。
⑦仲介手数料半金、⑧その他、固定資産税やマンション管理費等について、引渡し日を基準として日割り清算します。

■物件によって、引渡し後２～３ヵ月後に不動産取得税が必要になる場合があります。
諸費用の計算や住宅ローンの手続きについても、当社スタッフがお客様のサポートをいたします。
お気軽にご相談ください。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしているセンチュリー21トクスイ不動産より
「自己資金っていくら必要？」というテーマでお話をいたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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自己資金っていくら必要？
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住宅ローンの頭金をゼロとして物件価格全額の１００％融資を受けることは可能です。
また条件によりますが、購入時の諸費用やリフォーム代金などを物件価格と併せて全額借入れができるケースもあります。
銀行だけではなく、今やフラット３５でも１００％融資を取り扱っています。

確かに、頭金ゼロで住宅を購入することも可能です。

史上最低水準の低金利のなか、１００％ローンを利用される方は多数いらっしゃいます。
しかしながら、いくら低金利とはいえ、高額な物件を頭金無しで購入するために住宅ローンの借入額を目一杯に増やすと、近い将来ローン返済が苦しくなるリスクが高まります。
また将来住み替えのために売却するときに、住宅ローン残債が売却価格よりも多ければ、差額分を現金で調達しなければなりません。
ただ住宅購入にはタイミングが重要です。自己資金を貯めるために長い期間をとりすぎると、家族のライフステージに応じたマイホーム購入のタイミングを逃すことになりかねません。
また、この先、金融情勢や金利の動向が変化して、いざ購入する時に低金利の恩恵を受けられない可能性もあります。
また現在ある程度まとまった預貯金がある方でも、すべて住宅購入のために使えません。
例えば子どもの教育費などの今後のライフイベントの資金を確保するとともに、家族のケガや病気といった不測の出費に備えるお金は置いておかなければなりません。

頭金が少なくても、無理のない資金プランを立てることができます。ご家族の希望を叶えるマイホームです。
ベストなタイミングで、気に入った物件を無理なく購入いただけるように、お手伝いをいたしますので、ぜひご相談ください。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市に根差し、住まい探しをサポートしているセンチュリー21トクスイ不動産より、
「住まいのチェックポイント④ 地盤」というテーマでお話をいたします。

4回に渡り、お伝えをしている「住まいのチェックポイント」もこちらで最後のトピックスとなります。
佐倉市をはじめ、千葉県内で新しい住まいをお探しの皆様のお役に立てば幸いです。

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地盤
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皆さんが、土地のうえに建物を建築するとしたら「その土地が軟弱地盤ではないか？」という点が非常に重要なチェックポイントになりますよね。

軟弱地盤の何が怖いかというと、「不同沈下」が起きることです。
仮に地盤沈下で建物が下がったとしても、建物がバランスを保って均等に下がる分にはそこまで問題は生じません。

しかし、建物がバランスを崩して一部のみ不均等に下がる「不同沈下」が起きると、建物が傾いて、床が傾斜し、ひどい場合は日常生活にも支障がでることがあります。
さらに問題となるのが雨水の侵入です。建物が傾くことによって外壁や基礎にクラック（著しいひび割れ）が生じてしまい、そこから雨水が侵入し、建物内部に浸透しはじめると、建物の劣化が急速に進行します。
国交省のガイドラインなどによりますと、「６／１０００以上」の傾斜が生じている状態を構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高いものとしています。
６／１０００とは、長さ１ｍに対して６ｍｍの傾斜という意味です。
６／１０００の傾斜というのは、少し注意して歩行すれば体感できるレベルです。

軟弱地盤の調査（地盤調査）は、新築や建替えの目的で土地を購入するときには実施をしています。
中古住宅やマンションの場合、実施された地盤調査の報告書を閲覧することが可能であれば、調査データを確認してみた方がよいでしょう。

一般にマンションなど大規模建築物においては、標準貫入試験（ボーリング調査）という地盤調査が行われます。
建物の支持杭を打設する固い地盤（支持層）の深さなどを調査するものです。
マンション管理組合が保管する設計図書には「ボーリング調査図（柱状図）」（標準貫入試験のデータ）が含まれています。
図面を閲覧すれば、マンションの地盤、支持層の深さ（杭の長さ）や地層などを確認することが出来ます。

戸建住宅など小規模建築物において最も広く採用されている地盤調査は｢スウェーデン式サウンディング試験｣です。
これは１００ｋｇのおもりの力でねじ状になった先端部を回転させながら押し込んで、そのときの半回転数を測定して地盤の固さを調べます。
ボーリング試験に比して安価で作業効率も良いので、広くハウスメーカーや工務店で採用されています。
測定結果は、地盤調査報告書（柱状図）に表示されます。
地盤調査による測定値は「N値」で表され、N値の大きいほうが固く締まった地盤になります。

地盤調査データは、不同沈下（建物が傾く）のリスクや、地盤の許容支持力（建物を支える力）を算出して、その地盤に合わせた対策を行う形で活用します。
軟弱地盤対策として、地盤の補強（地盤改良）や、その地盤に適した建物の基礎（布基礎・ベタ基礎・杭基礎など）が設計されます。

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