2024年07月の記事一覧｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店のスタッフ日記｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【手付解約とは】というテーマについてお話しします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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手付解約とは
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売買契約締結のときに、買主は売主に手付金を支払うのが一般的です。
売買代金の１割が目安ですが、具体的には売主・買主間の相談事項になります。

手付金は売買代金の一部、などと言われます。けれども、実は売買契約の時点で売買代金の一部先払いをするわけではありません。
手付金は残代金支払い時に売買代金に充当される予定なので、それまでは売主が預かる形になります。
万が一、ローン特約により解約となった場合、手付金を預かっている売主は、買主に全額返却しなければなりません。
手付金の授受は、売買契約とは別の「手付契約」に基づく金銭の授受であり、売買契約の代金を授受するものではないからです。
通常、契約書には「手付金は、残代金支払い時に、売買代金の一部に（無利息にて）充当する」旨の一文が盛り込まれているはずです。
この手付金は、「解約手付」と言われます。たとえば、手付金１００万円で契約したとき、買主は、売主に預けた１００万円を放棄すれば、どのような理由でも契約を解除することができます。

逆に売主からも、預かった手付金１００万円を返還し、かつ手付解約金として１００万円を買主に支払えば、自由に契約を解除できるものです。
このように解約手付は、手付解除期日までであれば、理由が何であれ手付放棄、手付倍返しによって契約を一方的に解除できるものであり、買主・売主の『権利』というべきものです。

買主となる皆さんが、手付金に関して注意すべきポイントは次の通りです。

①手付金を授受しない・・手付金ゼロの契約も当事者が合意すれば可能です。
ただし、手付解除の余地がなくなりますので、契約締結後に事情変更が生じても、合意解除でない限り解約することができません。
例えば、買主に事情変更が生じた場合、売主に合意解除に応じてもらえない限り、代金を全額支払う義務を免れません。

②手付金が少額の場合・・例えば１万円など少額の手付金も可能です。
しかし、売主・買主が気軽に放棄・倍返しできるような金額は、契約を締結したけれどもいつ解除されてもおかしくない不安定な状態となってしまい、契約を締結した意味が無くなります。

③手付解除期日が極端に短い場合・・例えば、手付解除期日を「契約締結後３日以内」とする契約書の内容は、解除権行使できる利益を互いに不当に制限することになります。
手付解除期日については、例えば契約から決済までの期間が１ヶ月以内の場合は、残代金支払日の１週間前から１０日前くらい、契約から決済までの期間が１ヶ月超の場合は、契約日から決済日の中間くらいの日程が標準的といえるでしょう。
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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は前回に引き続き、【価格交渉前の注意点】というテーマについてです。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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価格交渉前の注意点②
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価格交渉が可能なケースにおいて、うまく交渉を運ぶコツは、物件価格が決まるプロセスを知ることです。
中古物件の場合、売主が自宅を売却しようと考えたときは、通常は仲介業者に価格査定を依頼します。
査定価格とは、およそ３か月以内に売却可能であろう想定価格です。
仲介業者は物件の現況や権利関係、建築制限などを調査したうえで、地域の「相場」と照らし合わせて、査定金額を算出します。

相場というのは具体的には成約事例、つまり対象物件に類似した物件の成約情報の集積です。
現在売り出されている物件や公示価格・基準地価、路線価なども査定の参考データになります。
しかし、仲介業者は基本的に成約事例と対象物件を比較して算出した査定価格を売主に提案します。
売主は相場を基準とした査定価格を元にして、最終的に売買代金を決定するわけです。

以上から、価格交渉は相場に基づいた具体的な金額を提案することがポイントになります。
例えば「物件価格は〇〇円ですが、周辺相場は△△なので□□円くらいが妥当な売買価格だと思います・・」といった交渉です。
相場データで理論武装をして交渉に臨むことになります。

しかしながら、最後に大事な注意点として、「あまり理論武装にこだわり過ぎるのも良くない」ということも覚えておいてください。
矛盾するようですが、交渉は人と人が行うものですから、感情の部分で大きく左右されるのが実際のところです。
「この物件のこういう点がとても気に入ったので、大切にされていたご自宅ですが、ぜひ私たちに譲ってほしい。この金額で購入したいのでお願いします。」
売主の立場も理解したうえで誠意を示すことが最も大切なことではないでしょうか。
そのうえで売主と買主の双方が歩み寄れる価格を探すことで、互いに納得できる取引をすることができるでしょう。

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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【価格交渉前の注意点】というテーマについてです。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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購価格交渉前の注意点①
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新築・中古にかかわらず気に入った物件が見つかれば、不動産会社が買主となるお客様と売主との間に入って、引渡しの時期などの契約条件について調整を図ります。
諸条件のなかでも売買価格をいくらにするか、とくに大切なポイントですね。

今回は、広告に表示されている売り出し価格よりも値下げ交渉するときの注意点を解説します。

高額な買い物ですから、少しでも安く買いたいのが人情です。
しかし、売却金額の決定権は売主様にあり、しかも売却理由は様々ですから、全ての売主様が値下げ交渉に応じるというわけではありません。

例えば、全く急いで売却する必要が無く、値下げして売るくらいなら賃貸に出すつもり、などという売主様も結構いらっしゃいます。
売主側の売却事情については担当者がある程度把握しています。
交渉に入る前に、担当者に対して「この物件の売主さんは、どのような事情で売却されるのですか？」と質問をしてみてください。

売却理由を知ることはとても大切なことです。
そもそもこの物件を購入すべきかどうかの判断にも影響します。
よくよく聞いてみれば、マンション上階の住民と騒音トラブルになっている事情が判明したので、価格交渉どころか購入そのものを断念した、といったケースもあります。

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センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【価格交渉と指値】というテーマについたお話いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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価格交渉と指値
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新築・中古物件を問わず、気に入った仲介物件が見つかると、購入希望者（買主）は、購入希望価格、引渡の時期その他、希望条件を出して売主と交渉することができます。
売主との交渉は仲介担当者が行います。

交渉は、希望価格や引渡条件などを記入した、「購入申込書」または「買付証明書」などと呼ばれる書面を売主に提示することから始まります。

仲介担当者に交渉を依頼する際には、いくつか注意すべきポイントがあります。

●ポイントその１
・・しっかり購入の気持ちを固めてから交渉を依頼する。
「購入申込書」などの書面は契約書ではなく、「こういう条件で購入したい」という買主の一方的な意思表示です。
ですから「買うのを辞める」となっても法的にペナルティはありません。

ただ、売主は、取引成立に向けて、提示された条件を真剣に検討して返事をすることになります。
購入申込書は『条件が折り合えば必ず契約する』という意思表示であることを理解したうで、購入の気持ちを固めたうえで記入をしてください。

●ポイントその２
・・気に入った物件の状況を理解する。
他にも購入を検討している人がいるのか、売り出したばかりなのか、価格変更したばかりなのか、売り急ぐ事情はあるのか、相場からみてどうかなど・・・。全ての物件ごとに個別事情は異なります。
すべてのケースにおいて必ずしもが値引き可能なわけではありません。
売主の事情や物件の人気度などから、全く値引きが出来ないケースも多々あります。
その物件の状況を理解したうえで、仲介担当者と交渉の進め方を打ち合わせしてください。

●ポイントその３
・・指し値の価格は慎重に検討すべき。
売り出し価格からあまりにかけ離れた価格交渉は、場合によっては売主さんの気分を害するか、その後の交渉を断られるケースもあります。
せっかく気に入った物件を、交渉のテーブルにも乗らない状態であきらめる、という残念なことにもなりかねません。

とは申しましても、少しでも安く購入したい、と考えるのは購入される皆さん共通の心情です。
交渉のプロである担当者のアドバイスを受けて、妥当な指し値を提示できるように検討してください。

なによりも、誠意ある姿勢で真剣に購入意思を示すことが、ご満足いただける結果に結びつくことになります。
価格や引渡条件などの交渉において、当社では、お客様に納得いただけるように 精一杯頑張ります。
どんなことでもご相談ください！

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センチュリー21トクスイ不動産より今回は【クーリングオフ】というテーマについてお話いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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クーリングオフ
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クーリングオフという制度は、いったん契約の申し込みや契約の締結をした場合でも、契約を再考できるようにし、一定の期間であれば無条件で契約の申し込みを撤回したり、契約を解除したりできる制度です。

たとえば、特定商取引法では、訪問販売やキャッチセールス、電話勧誘販売などは８日間のクーリングオフ期間が法定されています。

不動産売買についても、宅地建物取引業法にクーリングオフの規定があります。
法定のクーリングオフ期間は８日間です。ただし、不動産のクーリングオフは、「宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約」に限られます。

売主が個人の中古住宅の売買にはクーリングオフの適用はありません。

また、宅建業法によるクーリングオフは、宅建業者の事務所等（店舗、営業所、案内所、モデルルーム等）で売買契約を締結したときには、適用されません。
買主がクーリングオフできるのは、売主が宅建業者の物件を購入する契約を、事務所等以外の場所で締結した場合になります。

ただし、売買契約の締結を宅建業者の事務所で行った場合でも、喫茶店やファミリーレストラン等で売主や仲介業者と商談を行い、その場で購入申込書（買付）に記入した場合などは、例外的にクーリングオフの適用が可能です。

なお、買主自らの申し出によって、「買主の自宅または勤務先」で契約または購入申込みを行うときはクーリングオフの適用はありません。

例えば、買主が「購入申込みをしたいので、自宅まで来てください。」と売主または仲介業者に依頼をした場合です。
買主の申し出により適用除外になるのは、買主が契約締結を目的とした明確な申し出がある場合であり、売主の提案に対して単に買主が了解した場合などは含まれません。

クーリングオフは、「クーリングオフできる旨及びクーリングオフの方法について告げられた日（書面を交付して告げなければならない）」から起算して８日以内に書面で行います。
書面とは、ハガキ、封書、内容証明郵便、ＦＡＸ等を言いますが、通常は内容証明郵便で行います。
なお、売主が、買主に対し所定のクーリングオフについての書面による告知をしなかったときは、買主は、その取引の決済・引渡しが済むまでは、いつでも契約を解除することができます。

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いかがでしたでしょうか。
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お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
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センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【購入申込書】というテーマについてお話いたします。
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購入申込書
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気に入った物件が見つかれば、担当者と打ち合わせたうえで、「購入申込書」を提出します。
申込書の内容に売主が合意すれば、売買契約手続きへ進みます。
今回は、不動産購入申込書の内容と注意すべきポイントを解説します。

購入申込書は、物件の売主に対して、購入を希望する意思を示す書類です。
買付証明書などと呼ばれることもあります。
申込書の記載内容は、購入希望条件および買主の情報です。
購入希望条件として、売買価格・引き渡し時期・ローン特約などを記載します。

同じタイミングで複数の購入希望者から申し込みが入るケースもよくあります。
この場合、申込書の時間的な先後を基準にしつつ、売主がそれぞれの条件を比較して、最終的には売主が契約の相手を選ぶことになります。

購入申込書は、とりあえず物件を押さえておきたいといった軽い気持ちで提出するものではありません。
売主は申込書をみて契約判断を真剣に行います。また広告や案内などの販売活動をいったん停止して関係者が契約準備に入る場合もあります。
購入意思が固まった段階で提出すべき書類ということを押さえておいてください。

ただし、購入意思が固まったときは、できるだけ早いタイミングで申込書を提出してください。
不動産業界の商習慣として、申込書の時間的な先後で交渉の優先順序を決めることが多いためです。
もしも「２番手」の扱いになれば、一番手の希望価格よりも高い金額を提示したうえで、一番手の交渉が不調になったときに提示した価格条件で交渉することができます。
また、地域や仲介業者によっては、時間的先後ではなく、すべての申込書を売主に同時に提示して比較・選定してもらうこともあります。

また、買主様の情報として住所・氏名、住宅ローンの利用有無・予定借入額などを記入します。
住宅ローンを利用する場合は、原則として住宅ローン事前審査（仮審査）で承認が出た後に、申込書を提出します。
売主様としては契約後にローン特約による解約リスクをできるだけ無くしたいので、仮承認が無い段階で真剣に契約条件の検討をするのが難しいからです。

この購入申込書は一方的に差し出す書類ですから、合意文書である契約書とは異なります。
よって、申込提出後であっても契約締結まではペナルティ無でキャンセルすることは可能です。
購入申込書は、売主との交渉を通じて購入の契約条件をほぼ固めていくことになります。
とても大切な書類ですから、担当者とよく打ち合わせたうえで記入してください。

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