2024年08月の記事一覧｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店のスタッフ日記｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【フラット３５とは】というテーマについて解説いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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フラット３５とは
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フラット３５とは、最長３５年間の返済期間中、金利や返済額が変わらない全期間固定型の住宅ローンです。
借入条件や融資限度額は同じですが、取扱金融機関によって借入金利・融資手数料が異なります。

金利の決定は決済時（実行時）の金利が適用され、その時点で返済完了までの「毎月返済額」および「完済までの支払総額」が確定します。
一定期間ごとに金利が見直される変動金利型とは異なり、長期的な資金計画・返済計画が立てやすいのが最大のメリットです。
史上最低水準にある今、全期間固定金利のローンを組むことで、将来の金利上昇に備えたお得で安全な返済プランは魅力的ですね。

フラット３５は民間金融機関の住宅ローンと審査基準が異なります。
おおまかな傾向として、民間の住宅ローンの審査では、年収や年齢、返済比率など、債務者の返済能力が重視されますが、フラット３５は住宅の耐久性など性能・品質が重視されます。
そのため、フラット３５は、借入れできる申込者の条件は比較的緩やかで、自営業の方や転職したての人でも借入可能です。
また、団体信用生命保険への加入も任意ですから、病歴などがあるために銀行の住宅ローンを組めない人でもフラット３５なら借入れできる可能性があるのです。
ただし、住宅の耐震性や耐久性などが、一定基準以上であることが求められますので、この基準に適合する住宅かどうかを、原則として所定の検査機関に検査してもらう必要があります。
国の定める技術基準に適合すれば「適合証明書」が発行されます。
検査費用として数万円から１０万円程度が必要になりますが、第三者立場の専門家により、住宅の性能・品質を事前に検査してもらえることを考えると、決して無駄な出費とは言えないでしょう。

フラット３５や銀行の長期固定型住宅ローンは、適用金利１％を下回る変動金利型ローンに比べると、金利は若干高めに設定されています。
とはいえ、今から１０年前のフラット３５の金利が２％台半ばくらいであったことを考えますと、まだ１％台で推移している「今」は、やはり低金利で購入できるチャンスといえます。

長期固定型住宅ローンは、将来金利がいくら上昇しても毎月返済額は変わらず当初返済期間で支払いが終わります。
これは多額のローン返済をするにあたって大きな安心材料となります。変動金利との金利差は、安心のための保険料と考えることもできるでしょう。

将来の金利上昇リスクを不安に思われる方や家計の安定を重視される方はフラット３５の利用を検討されてはいかがでしょうか。
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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【変動金利とは】というテーマについて解説いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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変動金利とは
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超低金利が続くなか、とくに毎月返済額を抑える変動金利型は、住宅ローンの定番商品となっています。
国交省「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書（令和元年度）」によると、新規借り入れの６０．５％が変動金利型であり、フラット３５および全期間固定型の割合は１５．２％となっています。

低金利を利用して変動金利型の住宅ローンを組まれる方も多いのですが、いくつか注意すべきポイントがあります。

今回は、変動金利型住宅ローンの注意点を解説します。

変動金利型住宅ローンの適用金利は一般的に、４月１日、１０月１日の短期プライムレートを基準として、年２回の見直しが行われます。
ただし、この金利見直しのたびに毎月の返済額が改定されるわけではなく、返済額は５年間変わりません（元利均等返済の場合）。
５年間は返済額の内訳として元金と利息の割合が調整され、例えば金利が上がれば元金への充当が少なくなります。
５年経過した時点で、元金残高や金利、残りの返済期間によって、次の５年間の返済額が再計算される仕組みです。
※短期プライムレート（短プラ）とは・・銀行が優良企業への融資する際に適用する最も優遇された金利のうち、１年以内の短期間で融資する際の金利のこと。
　短プラは、日銀の「政策金利」（無担保コールレート）が指標となっています。

変動金利型には「１．２５倍ルール」というものがあります。
仮に金利が急激に上昇しても、返済額は従前の１．２５倍までを限度とするものです。
これによれば返済額の急な上昇は抑えられます。ただし、１．２５倍を超える部分が免除されるわけではありません。
金利の上昇程度によって月々の返済額では払いきれない利息（未払い利息）発生や元金返済遅延などが起こりうる可能性があります。

未払い利息の精算方法は、金融機関により異なりますが、原則として最終返済日に一括支払いとされるところが多いようです。
基本的なことですが、少なくとも変動金利には『金利上昇により月々の返済額がアップする可能性があること』をあらためてご認識ください。
例えば変動金利０．４７５％などの金利で支払額の計算をするケースが多いとおもいます。

しかし、その返済額が最後まで続く、というわけではありません。
あくまでも、試算上の返済額は、全期間を通じて０．４７５％であれば、という「仮定」にすぎないことをきちんと認識しましょう。
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いかがでしたでしょうか。
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センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【変動金利？固定金利？】というテーマについてお話いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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変動金利？固定金利？
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住宅ローンの金利タイプに、変動金利と固定金利があります。
変動金利とは、返済期間中の適用金利が見直されるタイプで、固定金利は、借り入れ当初から返済完了まで同じ金利が適用されるタイプ（全期間固定）です。
また、折衷型として２年、３年など当初選択した期間のみ固定金利が適用される固定期間選択型の商品があります。

変動金利がいいのか？それとも固定金利にすべきか？
住宅購入者それぞれのライフプラン・マネープランに即して個別に検討すべき問題ですが、「今後の金利動向をどう読むか」については皆さんに共通する検討課題でしょう。
今の低金利がまだ続くのか、近い将来金利上昇する可能性など・・。
住宅ローンの金利動向を予想するには、まず住宅ローン金利が決まる仕組みを理解する必要があります。

「変動金利」は、短期プライムレートに連動します。
短期プライムレートとは、銀行が優良と判断した企業に融資する場合の金利ですが、日銀が決める「政策金利」にほぼ連動しています。

一方、「固定金利」（フラット３５含む）は、１０年物長期国債の金利が指標になっています。１０年物長期国債の金利（利回り）は、市場取引で決定されます。

一般に、国債が買われて価格が上がれば、利回りとしての金利は下がり、価格が下がれば、金利は上がります。
我が国では１９９９年のゼロ金利政策以来、政策金利はほぼゼロの状態が続いています。
そのため、変動型の住宅ローン金利は、超低金利の状態が長く続いています。

ただし、今後日銀が政策金利を引き上げるときには、変動金利も上がる可能性があります。

また、国債価格は、理論上は債券市場の自由な取引で成立するものですが、実態は日銀による国債買い入れなどの金融政策によって価格が調整されます。

つまり、変動金利・固定金利ともに住宅ローンの金利動向は、日銀の金融政策による影響が非常に大きいと言えます。
これから住宅ローンを利用される方は、日本の金融政策や利上げ（金利引き上げ）の見通しに関連する最新情報にアンテナを張っておくべきでしょう。

一般に、変動金利のほうが全期間固定金利に比べて低金利であり、さらに各金融機関が競って優遇金利を設けています。
当初の毎月返済額を抑えられるのが変動金利の大きなメリットであり、実際に７割近い方が変動金利を選んでいます。（住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（２１年４月）」

ただし、将来金利が上昇するリスクを十分に想定したうえで、無理のない資金計画を組まなければなりません。
また、安全志向を採るのであれば、変動と固定の金利差を「保険」と考えて、固定金利を選択されることも、一案です。
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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
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購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は【金消契約とは】というテーマについて解説いたします。
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金消契約とは
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金消（金消契約）と言われるのは、金銭消費貸借契約、つまりローン申込み先の金融機関との間で締結する住宅ローンの借り入れ契約のことです。

住宅ローンの手続きのなかで、売主との売買契約締結後に住宅ローンの本申込みを行い、本審査をパスして正式承認が出た後に金消契約を行います。
金消契約締結後、２週間から１カ月くらいの事務手続きを経てから融資実行・残代金決済および引渡しが可能となります。

金消契約は申込者である買主本人が金融機関の窓口に出向いて行わなければなりません。

ここでは、ローン担当者の説明を受けて、金利や返済期間などの借入れ条件を決定し、融資実行日(残代金決済日)および決済を行う店舗を決めて、口座を開設します。
そして金消契約書に本人が署名・捺印をします。この契約書には、融資金額、返済期日、利率、資金使途などの条件が記載されています。

ここで注意が必要なのはローンの金利です。
実際にローンを支払う際の適用金利は、一般的にはローン申込みや金消契約日の金利ではなく、融資実行日の金利が適用されます。
金消契約日と融資実行日が月をまたぐ場合、当初予定していた金利が変更されて高い金利で返済しなければならないといったケースもあり得ます。
ローン申込み後も、金利の動きに注意を払わないといけませんね。

また、金消契約日に準備するものとして、運転免許証や保険証などの本人確認書類、売買契約書や工事請負契約書などの原本、金消契約書に貼付する収入印紙、印鑑証明書と住民票、および印鑑などがあります。
ここで注意が必要なのは印鑑です。
返済口座の「銀行印」のほか「実印」も必要です。
まだ実印を持っていない人は登録をしておく必要があります。

金融機関や融資条件によって準備するものは異なりますので、事前にローン担当者に確認をしましょう。
住宅ローンは金消契約の内容に基づいて実行されるため、多額のローンを長期間にわたって返済する買主にとって、金消契約の内容は非常に重要です。

事前にポイントをしっかり押さえたうえで金消に臨みましょう。
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